Direito Imobiliário - Regularização de Imóveis

Adjudicação Compulsória

A Adjudicação Compulsória é a medida judicial que substitui a escritura pública na hipótese de recusa do promitente vendedor de outorgá-la ao compromissário comprador ou ao cessionário, depois de quitado o preço. Dica: só quem registra é considerado proprietário (dono) do imóvel. Assim, é muito importante o registro da Carta de Adjudicação para fazer a transferência do imóvel para seu nome. Enquanto não for registrada a Carta de Adjudicação, o imóvel continuará em nome do compromissário vendedor.

Quais são os documentos para o registro?

> Carta de Adjudicação devidamente autuada, numerada e rubricada pelo diretor de serviço da Vara competente, bem como assinada pelo Juiz de Direito, contendo a descrição do imóvel, com remissão à matrícula/transcrição, a cópia do auto de adjudicação, além da qualificação completa do adjudicante;

> Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;

> Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal ou IPTU atualizado;

> Se o compromissário vendedor for pessoa jurídica, necessário apresentar Certidão Negativa de débito para com o INSS e Certidão de quitação de tributos federal, salvo se o Juiz expressamente dispensou tais documentos;

> Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do artigo 10 da Lei 4.449/02; apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso. 

Compra e Venda

A compra e venda é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir uma coisa à outra pessoa mediante o pagamento do preço ajustado. Se a compra e venda for de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos deve ser feita por escritura pública lavrada por um Tabelião de Notas. Dica: orientações ao comprador: peça a certidão do Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel, correspondente ao imóvel que será objeto da transação para verificar se ele está registrado em nome de quem está lhe vendendo e se está disponível para venda.

Em princípio, para o registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário apresentar somente a escritura (título) ou o contrato de compra e venda, acompanhados do IPTU (ou de certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal), e do comprovante de pagamento do imposto de transmissão (ITBI). Qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação.

Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda

É a transmissão dos direitos do compromissário comprador a um terceiro que se denomina cessionário. Exemplo: “A” é proprietário do imóvel, que se compromete a vender a “B”; este por sua vez transfere seus direitos de compromisso a “C”. Assim quando for feita a escritura definitiva no Cartório de Notas, comparecerá como vendedor “A” e comprador “C”. Dica: Registre a cessão de direitos para assegurar o direito à aquisição do imóvel contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao cessionário.

Quais são os documentos para o registro?

> Instrumento de cessão dos direitos de compromisso de compra e venda, com firma reconhecida;

> Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;

> Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal ou IPTU atualizado;

> Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do artigo 10 da Lei 4.449/02; apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. * Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso. Dica: O compromisso de compra e venda deverá estar registrado.

Compromisso de Compra e venda

É o contrato pelo qual o proprietário de um imóvel promete vendê-lo ao comprador mediante o pagamento de um preço. O compromisso de compra e venda pode ser feito por contrato particular ou por escritura pública feita em Cartório de Notas. O compromisso de compra e venda não é definitivo, ou seja, não transfere a propriedade. Portanto, após a quitação do preço deverá ser lavrada a escritura definitiva de compra e venda que deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis. Se o compromisso tiver por objeto um lote de loteamento regularizado, a quitação dada pelo loteador acompanhada do ITBI é instrumento hábil para a transmissão da propriedade. Dica: registre o compromisso de compra e venda para assegurar o direito à aquisição do imóvel contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao compromissário comprador.

Da necessidade do registro

É muito importante o registro do compromisso de compra, para assegurar a sua oponibilidade contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao compromissário comprador. O registro será eficaz desde o momento em que houver a prenotação (protocolo) do título no respectivo Cartório Registro de Imóveis. Este receberá um número de ordem, que terá prioridade em relação aos títulos que forem apresentados posteriormente.

Quais são os documentos necessários para o registro do compromisso de compra e venda?

Em princípio, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário apresentar a escritura feita no Cartório de Notas, ou o contrato particular, assinado pelas partes e por testemunhas, com as assinaturas reconhecidas em Cartório, acompanhado do IPTU (ou de certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal). Qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação. Dica: verifique na sua cidade se no compromisso de venda e compra incide o ITBI (imposto de transmissão), pois por ser tributo municipal há locais em que é devido e em outros somente incidirá na escritura definitiva.

Retificação de Registro

Retificar significa corrigir. A retificação de registro é um procedimento que pode ser judicial ou extrajudicial e que tem como finalidade a correção de erros, omissões e imperfeições que, porventura, existam na descrição do imóvel ou nos dados das pessoas que constam no registro.

Em que casos o registro pode ser retificado?

A Lei Federal n. 6.015/73 autoriza a retificação do registro nas seguintes situações:

1) De ofício (sem a necessidade do requerimento do interessado) ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro contido na transposição de qualquer elemento do título (quando o documento levado a registro está correto e o Cartório ao fazer o registro deixa de constar algum dado ou consta de forma incorreta);

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (alteração do nome da via pública - rua, avenida, praça etc.- para qual o imóvel confronte, mediante certidão emitida pela Prefeitura Municipal);

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro (quando não conste do registro a área total do terreno, ou ainda, quando esta estiver errada, desde que a área possa ser calculada pelas medidas que já constem do registro);

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação (quando um dos lados do imóvel confronte com um imóvel que já tenha retificado a mesma medida);

g) inserção ou modificação dos dados, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

2) A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área. Dica: o procedimento para a apuração de remanescente é idêntico ao procedimento de retificação de registro.

Retificação de registro extrajudicial para alteração de área ou de medidas do imóvel:

1) Requerimento com firma reconhecida;

2) Planta do levantamento topográfico do imóvel e memorial descritivo assinados pelo proprietário, técnico responsável (engenheiro, agrimensor, topógrafo, arquiteto ou outro profissional habilitado pelo CREA ou CAU), e pelos confrontantes (vizinhos), com as firmas reconhecidas;

3) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional que assinou a planta, devidamente quitada;

4) Certidão da matrícula (ou transcrição) do imóvel que se pretende a retificação;

5) Certidões das matrículas (ou transcrições) dos imóveis confrontantes (vizinho);

6) Certidão de confrontação do imóvel que se pretende retificar (caso tenha necessidade), emitida pela Prefeitura Municipal. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.

Como devo proceder caso não obtenha as assinaturas (concordância) dos confrontantes na planta da retificação?

Você deverá requerer ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o(s) confrontante(s) (proprietário e ocupante) que não assinaram a planta para que se manifestem sobre a retificação. Neste requerimento deverá constar o nome e o endereço onde possa ser localizado. Estando a retificação em ordem (sem nenhuma exigência), o Oficial do Cartório notificará o confrontante para se manifestar sobre a retificação no prazo de 15 (quinze) dias. Caso o confrontante não se pronuncie neste prazo, o Oficial do Cartório fará a averbação da retificação solicitada. Caso algum dos confrontantes não concordando com a retificação manifeste por escrito os motivos de sua discordância, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, o Oficial intimará o requerente e o técnico responsável (que assinou a planta) para se manifestarem sobre o fato, no prazo de 05 (cinco) dias. Havendo acordo, a retificação será averbada.

Usucapião 

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem.

Desde março de 2016, com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade imobiliária direto nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.

Nesse sentido, foi acrescentado o art. 216-A na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), para prever a possibilidade de se processar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião junto ao cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

A usucapião extrajudicial foi regulamentada pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo por meio do Provimento nº 58/2015.

E a Lei n° 13.465/2017 trouxe um grande avanço aos procedimentos de usucapião extrajudiciais, retirando a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob o imóvel usucapiendo. Pela nova redação, o silêncio do antigo proprietário ou de qualquer confrontante do imóvel será interpretado como concordância ao pedido de usucapião extrajudicial.

Como é feito?

O primeiro passo é ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial, na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.

Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente.

O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes e do Poder Público.

Atenção: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

Documentos Necessários

Documentos pessoais;

• Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (consulte o tabelião);

• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (consulte o tabelião);

• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (consulte o tabelião).

Fonte:cartoriasp.com.br