Due Diligence Imobiliária

Para o comprador

Pessoa Física: 

• Cópia do RG

• Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)

• Cópia do Comprovante de Residência

• Cópia do Comprovante de Estado Civil

• Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra)

• Se o comprador tiver menos de 21 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação

• Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento

• Se o comprador é casado, seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:

- Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão)

- Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão)

- Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto)

- Separação Obrigatória de Bens (com pacto)

- Separação Total de Bens (com pacto)

• De participação final dos aquestos (com pacto)

Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.

 Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.

 Se comprador é estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar: cópia do CPF e passaporte além de uma cópia da procuração pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente. Também é preciso mostrar uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador

Se o comprador é autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários e com o pro labore (remuneração de um sócio-administrador de uma empresa).

• Pessoa Jurídica:
  - Cópia do Contrato Social
  - Cópia do CPF dos representantes legais
  - Cópia do RG dos representantes legais
  - Cópia da última alteração contratual
  - Cópia do cartão do CNPJ
  - Cópia do balanço atualizado
  - Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ).

• Para o vendedor

• Documentos do imóvel
  Mostram se há dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.

- Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida)
- Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
- Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
- Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
- Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
- Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)

• Vendedor Pessoa Física
  O vendedor deve apresentar as Certidões Negativas de:
  - Ações na Justiça Federal
  - Ações cíveis
  - Interdição, tutela e curatela
  - Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais)
  - Protesto de títulos
  - Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante)
  - Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante)
  - CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante)

• Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel. Havendo certidão positiva, ele deve encaminhar certidão de inteiro teor da ação.

• Contrato de compra e venda

• Precisa ser feito juntamente com um advogado especialista na área e deve conter:
  - Informações dos compradores e vendedores> nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
  - Valor total do imóvel
  - Forma de pagamento
  - Valor dado como sinal
  - Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
  - Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
  - Comissão da imobiliária
  - Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento

• Certidões

• Todas as certidões são providenciadas após a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra. As certidões apresentadas precisam ser “negativas“, ou seja, não carregar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel – como hipoteca, penhora, usufruto, dívida com a Receita Federal.

• Se houver algum problema, dívida, ou ônus, ela é chamada de certidão “positiva” e pode comprometer o processo de compra e venda do imóvel. Mas a certidão positiva não necessariamente inviabiliza a compra. “As certidões devem ser negativas, mas caso apresentem apontamentos (certidão positiva), é preciso verificar se a ação apresenta risco para a venda, como uma futura penhora do imóvel. Caso o apontamento já esteja arquivado, o vendedor deve apresentar um documento que comprove isso [a chamada certidão de Objeto e Pé]“.